Situation fiscale
Tranche marginale d'imposition, revenus fonciers, objectifs et horizon patrimonial.
Pour les contribuables fortement fiscalisés, l'immobilier ancien restauré offre des cadres légaux puissants de réduction d'impôt, adossés à un patrimoine de caractère. DORIC Patrimoine sélectionne des opérations de restauration de qualité et vérifie leur cohérence avec votre situation.
Dispositif
La loi Malraux s'applique à la restauration complète d'immeubles situés en Site Patrimonial Remarquable (ex-secteurs sauvegardés). Elle ouvre droit à une réduction d'impôt de 22 % ou 30 % du montant des travaux de restauration, dans la limite de 400 000 € de travaux sur quatre ans, en contrepartie d'un engagement de location nue pendant neuf ans.
Atout majeur : cette réduction d'impôt n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales.
Dispositif
Le régime des Monuments Historiques concerne les biens classés ou inscrits. Il permet, sous conditions, de déduire du revenu global les charges et travaux de restauration, sans plafonnement, en contrepartie d'un engagement de conservation du bien (généralement quinze ans).
C'est l'un des rares dispositifs encore ouverts sans limite de montant, particulièrement adapté aux tranches marginales d'imposition élevées.
DORIC Patrimoine
Malraux · Monuments Historiques · Déficit foncier · Démembrement
Dispositif
Le déficit foncier permet d'imputer les travaux déductibles sur vos revenus fonciers existants, puis, dans une certaine limite, sur votre revenu global (10 700 € par an, plafond relevé temporairement pour certains travaux de rénovation énergétique). C'est un levier efficace pour les investisseurs disposant déjà de revenus fonciers.
Montants, plafonds et conditions évoluent régulièrement. Nous validons systématiquement l'éligibilité et les paramètres en vigueur avant toute décision.
Dispositif
L'acquisition en nue-propriété consiste à acheter un bien dont l'usufruit est cédé temporairement (souvent à un bailleur institutionnel). Vous acquérez avec une décote de 30 à 40 %, sans fiscalité sur des loyers que vous ne percevez pas, et récupérez la pleine propriété au terme du démembrement — un outil patrimonial sobre et efficace.
Notre rôle
Nous partons de votre situation fiscale et patrimoniale pour déterminer le dispositif pertinent — ou l'absence de pertinence d'un montage fiscal. Nous sélectionnons des opérations de restauration de qualité, vérifions l'éligibilité et coordonnons les intervenants (promoteur spécialisé, architecte, contraintes des Bâtiments de France), jusqu'au suivi des travaux.
Approfondir
Le bon dispositif dépend d'abord de votre tranche marginale d'imposition (TMI) et de la structure de vos revenus. Le déficit foncier est pertinent dès lors que vous percevez des revenus fonciers ; la loi Malraux vise une réduction d'impôt importante hors plafonnement ; le régime des Monuments Historiques, sans plafonnement de déduction, s'adresse aux TMI les plus élevées (41 % et 45 %).
Un montage fiscal n'a de sens que s'il s'appuie sur un actif de qualité : nous refusons la logique du « produit fiscal » déconnecté de la valeur immobilière.
Comparatif
| Loi Malraux | Monuments Historiques | Déficit foncier | |
|---|---|---|---|
| Avantage | Réduction d'impôt 22 % ou 30 % des travaux | Déduction des travaux du revenu global | Imputation des travaux sur les revenus fonciers puis le revenu global |
| Plafond | 400 000 € de travaux / 4 ans | Sans plafonnement | 10 700 € / an sur le revenu global |
| Plafonnement des niches | Hors plafond | Hors plafond | Non concerné (charge, non réduction) |
| Engagement | Location nue 9 ans | Conservation ~15 ans | Location 3 ans après imputation |
| Profil idéal | TMI élevée | TMI très élevée, patrimoine d'exception | Revenus fonciers existants |
Notre analyse
Tranche marginale d'imposition, revenus fonciers, objectifs et horizon patrimonial.
Emplacement, sérieux de l'opérateur et réalité de la restauration engagée.
L'avantage fiscal ne prime jamais sur la qualité intrinsèque de l'actif.
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